Reguleringsplan
En reguleringsplan er en politisk vedtatt detaljplan over et avgrenset område. Reguleringsplanen fastsetter hvordan området kan brukes og hva som kan bygges der. Planen består av et kart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse.
Reguleringsbestemmelsene gir konkrete føringer for hva som kan gjøres på en eiendom. De gir informasjon om hvilket formål eiendommen har, for eksempel, bolig, fritidsbolig, friområde eller vei, og hvor høyt og stort du kan bygge. Hvis du planlegger å bygge på en eiendom, må du undersøke hvilken reguleringsplan som gjelder for denne eiendommen. Som oftest er det stilt krav i kommuneplanens arealdel om at områder må reguleres før utbygging kan starte.
Både kommunen og private kan utarbeide forslag til reguleringsplaner. Hvis du vil lage en privat reguleringsplan må du kontakte en fagkyndig for å få hjelp til dette. Alle reguleringsplaner må til slutt vedtas av kommunestyret før de er gyldige.
Prosessen med private reguleringsplaner
Når en utarbeider private reguleringsplaner for et område (detaljregulering) må disse tilfredsstille de krav som framgår i plan- og bygningslovens plandel med tilhørende forskrifter. Den som ønsker å regulere eller omregulere eiendommen sin (forslagstiller) må engasjere en profesjonell plankonsulent. Det fremgår av plan- og bygningslovens § 12-3 at den som skal utarbeide forslag til reguleringsplan (plankonsulent) må være fagkyndige.
Faser i en planprosess
For å oppnå rask saksbehandling er det viktig at planforslaget er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Ta tidlig kontakt med kommunen for å få oversikt over om det foreligger andre planer for området– kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner ligger tilgjengelig gjennom kartportalen vår. Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige, jf. plan- og bygningslovens § 12-3.
Planinitiativet skal starte dialogen mellom kommunen og forslagsstiller. Forslagsstiller sender initiativet til reguleringsplan til kommunen og avtaler oppstartsmøte. Initiativet bør være så utarbeidet som mulig for å forhindre uklarheter eller usikkerheter. Kommunen skriver kort referat fra oppstartsmøte som godkjennes av partene.
Kommunen kan stoppe et planinitiativ på dette stadiet, jf. Pbl § 12-8 andre ledd.
Varsling av planoppstart skal sikre medvirkning fra relevante parter. Forslagstiller er ansvarlig for kunngjøring av planoppstart. Kunngjøringsannonse sendes kommunen for publisering på hjemmesiden. Forslagstiller skal så gjennomgå innkomne merknader, og innarbeide disse i planbeskrivelsen. Videre skal forslagstiller utarbeide et planforslag som dokumenterer nødvendige utredninger, bestemmelser, analyser og forslag til plankart.
Ferdig utarbeidet planforslag sendes kommunen for videre behandling. Digital arealplan (SOSI) legges ved som vedlegg. Dersom kommunen finner mangler eller feil skal forslagsstiller utbedre dette.
Kommuneadministrasjonen klargjør reguleringsplanforslaget til politisk behandling. Saksframlegg blir offentliggjort i møteprotokollen.
Etter politisk vedtak blir planen lagt ut på offentlig høring og ettersyn. Dette gjøres gjennom brev til grunneiere, berørte parter og høringsinstanser, annonse i avis og på hjemmeside. Folkemøte kan og vurderes. Før andregangsbehandling av planforslaget skal eventuelle merknader innarbeides i planbeskrivelsen. Ved behov skal forslagstiller komme med ytterligere dokumentasjon. Større endringer av planbeskrivelse eller – område kan føre til nytt offentlig ettersyn eller begrenset høring.
Når planen er vurdert som komplett skriver kommuneadministrasjonen saksframlegg for vedtak. Vedtak gjøres av kommunestyret etter eventuelt vedtak i utvalg eller formannskap. Her kan planen sendes tilbake til administrasjonen for bearbeiding.
Etter planen er vedtatt blir den kunngjort. Dette gjøres gjennom brev til grunneiere, berørte parter og høringsinstanser, annonse i avis og på hjemmeside. Her kan berørte parter komme med innsigelse på vedtatt plan. Hvis kommunen ikke tar hensyn til innsigelsen skal fylkesmannen mekle. Dersom innsigelsen står ved lag etter at kommunestyret har behandlet planen så er ikke planvedtaket endelig. Saken må da sendes Miljøverndepartementet for avgjørelse. Departementets vedtak kan ikke påklages, jf. Pbl § 12-13.